前回の地目変更登記に続いて、今回は建物表題登記の申請です。
10月15日に申請、16日に登記官から問合せ電話、24日に登記所に電話したら登記完了していて、29日に登記完了証を受け取りました。
【追記】申請書のサンプル（ワードxml形式）をダウンロードできるようにしました。（2014.12.19）
建物表題登記申請の準備
下調べ － 表題登記の疑問点
買った本やネット情報で調べても残った疑問点があった。
【以下は、地方法務局に電話で質問】
・表題登記前に地目変更が終わっていなければならないか？
地目変更と表題登記は同時にできる。
・建物図面・各階平面図の用紙は？
コピー紙で可
・床面積計算で建築確認との違いのでるポイントはどこか？
一概には言えず、電話では説明できない。
・所有権証明の工事完了引渡し証明書の代わりに建築確認完了検査済証でも良いとの情報もあるが？
当地ではだめ
【以下は、地目変更の登記申請したとき（10月11日）に相談】
・表題登記は、地目変更と並行して申請できる。（再確認）
土地と建物は別物だからということらしい。逆に言うと表題登記時の敷地の地目は問題にならない。
・床面積の計算について
今回問題になるポーチとバルコニーについて、建築確認申請の図面を見せて質問。
驚いたことに相談員は答えることができず、写真入りのマニュアルを持ってきて見始めた。
それでも解答を見つけることをできずにいたので、調べた知識で「三面を囲われているので床面積に算入するのでは？」と私が言った。確認してきますと言って、相談員が奥に相談に行った。
そして、帰ってきた後の最終回答は「ポーチとバルコニーは全て算入しない」
その心は、「3方の壁」より「外気分断性」「用途性」を重視するということでしょうか。
この辺は地方によっても違い、登記というのは「登記所の登記官次第、話の持ってき方次第」というところがあるのが実情らしいのです。
ま、面積が少ないほうが固定資産税が安くなるので、今回は素直に従うことにします。
提出書類
・登記申請書
法務省のホームページにある雛形をダウンロードし、ワード2007で作成しました。
だいたい右のような感じです。
登記原因の日付は建物新築日ですが、通常は建築確認の検査日にします。
構造は「木造＋瓦葺＋２階建て」の形式にします。今回屋根が特殊だったので建築確認書の通り記入したのですが、登記官により右の例ように修正になりました。
【追記】
サンプルファイルをアップロードしました。
建物表題登記申請書サンプル
ワードのxml形式です。良ければ編集してご利用ください。（2014.12.19）
.docxの形式に変更しました（2015.8.29)
・建物図面と各階平面図
後述の通り、JW-CADを使って作成しました。
・所有権の証明書類
①検査済証
検査が終わっていない時は確認済証でも良いと言う情報あり
②建築確認申請書
確認申請時正本を役所に提出し、副本が工務店に残っている
表紙から第5面（委任状の前ページ）までが必要。
③工事完了引渡し証明書
もらった工事完了引渡し証明書は空白が多いので自分で記入しなければならない。
日付の矛盾がない様にする
建築確認済日→工事着工日→検査日→建築完了引渡し日→引渡し証明発行日
補完証明として下記2枚を添付
・工務店の印鑑証明書
・工務店の資格証明書
・住所証明書：住民票の写し
・案内図
地目変更で作成したものを使用 （・写真） 無くて良い。つければ親切と言う程度。
登録免許税
無料
建物図面と各階平面図の作成
これが少しハードルが高いところです。図面の内容は
・建物図面：敷地に建物が同配置されているかを示す
・各階平面図：各階の床面積を算出できる平面図
【ポイント１】 図面の作法
- B4の用紙の左半面に各階平面図、右半面に建物図面を書く。
- 用紙は図面専用のものを要求されることもあるらしいが、当地では普通紙（コピー紙など）で可だった。
- 図面の作成は手書きでも良いのですが、いまどきパソコンを使うのが普通でしょう。
修正を要求された場合、CADなら修正して印刷すればよいのですが、手書きの場合全部書き直しになります。
作図ソフトウエアにパワーポイントを使って作成された方もおられますが、Excelでも可能だと思います。
私はかねてJW-CADを習得したいと思っていたので、JW-CADで作成しました。
B4に印刷できるプリンターがないときは
①A4に印刷してコンビニなどでB4に拡大コピーする
②セブンイレブンのネットプリントを利用
【ポイント２】床面積の計算
上記各階平面図に従い床面積を求める分けであるが、その平面図の描き方が問題。
・まず現物の建物が建築確認申請書と同じかを確認
基本は、木造の場合壁の中心が境の線になる
建築確認の図面が間違っていることはないだろうが、確認の意味で数箇所確認の測定をすれば良いだろう。疑問点は建築士さんに聞く。
・建物の建築確認申請書の図面を元に各階の床面積を表す平面図をかく
ここ建物表題登記の床面積(今はリンクが切れています）にわかりやすい説明があり、大いに参考になった。
基本は「登記の床面積に入る部分は天井があって、３方向以上が壁やガラスなどで囲まれていて、 床から一番高い天井までの高さが1.5m以上。」で判断できるそうです。
・建築確認の床面積と比較
通常の住宅では同じになるはずであるが、法律上、建物の建築確認申請と床面積の計算法が違う部分があるので差が出ることがある。
例えば屋根の無いベランダは建築基準法では床面積に入ることもあるが、不動産登記法では入らないのです。 他にマンションの共用部分、出窓、吹き抜けのある階段など、違いの出るポイントは決まっているはずであり、誰か違いを表にしてまとめて欲しいが、地方・人により解釈・運用の差があるのが現実らしい。
実際に差が出た場合はその理由を説明できるようにしておく必要があります。
10月12日JW-CADをインストールして作図開始 10月13日作図完了。丸二日かかった。
作図については別記事
で紹介しています。
図面以外の書類を揃える
実際の作業での参考として、自分でする建物表題登記が一番役に立った。
主なポイントは
- 所有権証明の書類のうち検査証明書と建築確認申請書は、そのコピーに原本返却請求用紙を付加してまとめて袋綴じする
- 引渡し証明書関係の書類3枚も同様コピーを袋とじする
- 住所証明書（住民票の写し）も原本返却してもらうなら、コピーに還付請求の記入捺印する
- 返却してもらう原紙を一つにまとめ、その他の提出する書類を申請書を表紙にして一つにまとめる。それぞれクリップでとめておく。
【11月28日追記】
その後何回も申請に行ってわかったことですが、書類の忘れがないように揃えて持っていけば、袋とじやホッチギス止め、クリップ止めなどは、登記所の相談員がやってくれるので、まかせるのが一番楽です。
建物表題登記の申請
申請に登記所へ
10月15日 登記所に申請に行った 。
提出前に確認のため相談員に書類を見てもらった。相談員は前回と同じだったが、当然書類に問題なし(￣^￣) ｴｯﾍﾝ
ここで意地悪質問してみた。
建物図面と各階平面図をそれぞれA4の用紙にして提出したら受理されるのか？
回答は「受理していない」だった。
（推察だが、例外として別々の用紙は認められているのでB4で2枚はokか、B4にしているのはスキャナーの関係か）
以下は前回と同様だった
- 返却用の原本は別にして透明ファイル入れに、申請書類はまとめてホッチギス止めされた
- 原本返却用の書類に印鑑押印
- 提出は事務の窓口
登記完了予定は現地確認があるので約一週間後。完了時に電話連絡してもらうよう依頼した。
登記官から電話
10月16日登記官から電話がありました。
申請書と建物図面の「所在」欄には、建物が2つの地番にまたがって建っている場合、両方の地番が必要だと言う。 私は面積の大きいほうの地番を代表として書いていた。相談員の指摘もなかった。
書類の再提出か？と思ったが、「登記官のほうで修正してよいか」と言うので、修正を依頼した。
登記完了証の受取
10月24日 連絡がないのでこちらから登記所に電話したら、既に登記完了していました。
10月29日に保存登記申請のため登記所に行きました。
申請時に提出していた受け取り用紙に同じ印鑑を押印して確認の後、別の受取台帳に受領の押印をして、右の登記完了証と返却書類（原本類）を受け取りました。
これで建物表題登記が完了し、土地家屋調査士に支払う登記代行手数料10万円を節約できました p(^_^)q
※個人情報保護のため実際の申請内容とは変えている部分があります。
登記申請で参考にしている本です
